L'immobilier de prestige, la valeur refuge par excellence - Webinar par Thibault de Saint Vincent

1. BARNES est présent dans 60 lieux d’exception, comment se porte aujourd’hui, en pleine crise sanitaire, le marché de l’immobilier de luxe ? Qu’observez-vous ?

Bonjour à tous. Oui, BARNES est présent dans une vingtaine de villes internationales situées en Europe, aux États-Unis et dans une quarantaine de lieux situés également en Europe, aux USA, dans les Caraïbes et dans l’Océan Indien. La crise du Coronavirus intervient dans un contexte qui était extrêmement favorable à l’immobilier international haut-de-gamme.

Depuis une dizaine d’années, globalement et partout dans le monde, la demande est supérieure à l’offre avec toutefois des marchés qui diffèrent en fonction des données politiques, économiques ou de la conjoncture propre à chaque pays... des marchés qui différent d’une ville à l’autre, d’une station balnéaire, d’une station de ski à l’autre.

Ainsi le Coronavirus est intervenu dans un marché euphorique à Paris et en France en général, dans un marché qui ne demandait qu’à repartir à Londres avec l’avènement tant attendu du Brexit, dans un marché qui commençait à s’essouffler à Madrid malgré la forte demande d’une clientèle d’Amérique du Sud ou dans un marché qui était en correction à la baisse depuis 2/3 ans à New York. La sortie de crise sera donc différente à Paris, à Madrid, à Londres, à Lisbonne ou à New York. Elle sera également différente d’un lieu de ville l’autre.

Nous pouvons d’ores et déjà faire le constat que la confiance reste pleine et entière dans l’immobilier de prestige, qui représente la valeur refuge par excellence. L’immobilier haut de gamme était déjà considéré comme une valeur refuge depuis une bonne vingtaine d’années d’un point de vue financier, mais avec la crise du Coronavirus, tous ont pris conscience qu’avoir un bien de qualité, bien placé, avec de beaux volumes, une belle vue, une terrasse ou un beau jardin, c’est aussi le meilleur des refuges quand tout va mal. On l’avait oublié, mais la pierre de qualité n’est pas qu’une valeur refuge financière, mais c’est aussi un refuge physique. Et la plupart des acquéreurs en ont aujourd’hui pleinement conscience.

Nous avons reçu de nombreux appels, dans toutes les villes où, nous sommes implantés, d’investisseurs qui se disent prêts à agir rapidement pour acquérir des biens de qualité dont le prix serait intéressant. En parallèle, nous recevons également des appels de particuliers, qui nous disent être désormais pressés d’acheter, car ils disposent de sommes importantes qu’ils ne souhaitent pas laisser trop longtemps sur leur compte en banque. Par ailleurs, nous continuons à réaliser des ventes dans tous les quartiers de Paris, mais pareillement dans le sud de la France, à Biarritz, à Lisbonne ou à Londres. Celles-ci sont évidemment beaucoup moins nombreuses qu’avant et se comptent dans chacune de ces villes sur les doigts d’une main, mais cela nous permet de constater que l’immobilier haut de gamme survit malgré la crise.

Pour que vous compreniez mieux le comportement des acquéreurs je vais vous décrire, à titre d’exemple, ce qui se passe actuellement à Paris chez BARNES, étant entendu que BARNES est le premier acteur parisien. Le 16 mars, alors que nous avons dû fermer nos 18 bureaux agences, nous comptions 122 promesses de vente en cours et 87 offres d’achat acceptées. Sur les 122 promesses de vente en cours, une dizaine contenaient des délais de rétractation non encore expirés. Depuis cette date, nous avons donc enregistré trois rétractations et trois acquéreurs nous ont signifié qu’ils n’avaient pas obtenu leur prêt. Donc moins de 5 % de casse concernant les promesses de vente.

Du côté des 87 offres d’achat acceptées :

• Une dizaine d’entre elles se sont déjà concrétisées en promesses de vente,

• Une quinzaine de promesses de vente complémentaires devraient se signer sous 10 jours, essentiellement à distance et par procuration.

• 35 acquéreurs nous ont indiqué qu’ils souhaitaient repousser la signature de la promesse de vente après la période de confinement.

• Et environ un tiers des acquéreurs ont demandé au vendeur de faire un effort sur le prix. À ce stade, nous avons pu finaliser huit accords avec des réductions de prix qui ont toujours été en dessous de la barre des 5 %.

En conclusion, nous pouvons dire que malgré la crise, la confiance semble rester pleine et entière dans l’immobilier haut-de-gamme.

2. BARNES a été créée il y a plus de 20 ans et vous avez vous-même plus de trente ans d’expérience à la tête d’importants groupes immobiliers, vous avez vu passer plusieurs crises. Cette crise peut-elle se comparer aux grandes crises précédentes ? Comment BARNES accompagne ses clients dans cette crise ?

Oui, il est vrai que BARNES a connu de nombreuses crises : celle de 2008 d’abord puis en France, celle de 2012 à 2015, crise politique avec l’avènement de Monsieur Hollande qui a engendré une baisse des transactions et des prix en France de plus de 30 % en trois ans. Mais il est vrai que depuis 35 ans que j’exerce ce métier à la tête de deux grands réseaux immobiliers, j’ai connu deux crises d’un niveau mondial :

• En premier lieu la crise de 92 qui a suivi le déclenchement de la guerre du Golfe fin 91. 92 a marqué dans le monde entier la fin d’un long cycle de hausse de l’immobilier avec notamment en France une chute des prix de prêts de 50 % de 92 à 97.
• Et en second lieu en 2008, une crise financière mondiale qui a vu l’immobilier accuser le coup un peu partout dans le monde avec une chute des prix relativement modérée de l’ordre de 10 à 20 % et surtout très courte puisqu’elle a duré de six mois à trois ans selon les pays.

La crise du Coronavirus est différente des deux précédentes. Différente de celle de 1992, car à cette époque l’immobilier haut-de-gamme n’était pas considéré comme une valeur refuge comme il l’est aujourd’hui et différente de celle de 2008 où les différents acteurs vendeurs / acquéreurs / investisseurs ne disposaient pas d’autant de cash qu’aujourd’hui. Dans ce contexte, nous sommes assez confiants. Nous anticipons après la sortie de la période de confinement un trou d’air de trois à six mois pendant lequel il devrait y avoir une vraie chute des transactions avec cependant quelques ventes de nécessité ou quelques achats d’opportunité. Durant cette période et dans un contexte de volumes relativement faibles, les prix devraient baisser de 5 % à 10 % selon la qualité des biens. Après cette période, c’est-à-dire en fin d’année, vers le mois d’octobre ou de novembre 2020, les transactions devraient repartir à un rythme plus soutenu et des niveaux de prix légèrement inférieurs aux prix d’aujourd’hui.

Alors comment BARNES accompagne ses clients pendant cette crise : eh bien les équipes de BARNES ont déjà commencé à le faire dans toutes les destinations dans lesquelles nous sommes implantés. Ainsi ce client russe qui nous a contacté la semaine dernière pour nous confier une quinzaine de biens qu’il possède en France avec la nécessité de vouloir vendre avant la fin de l’année. Donc, nous avons mis en place une équipe de cinq personnes pour réaliser des avis de valeur puis nous commencerons un processus d’appel d’offres auprès d’investisseurs intéressé déjà la deuxième quinzaine du mois de mai 2020 ; c’est aussi tous ces acquéreurs engagés dans des promesses de vente, inquiets par la situation, qui nous demande conseil et que l’on accompagne en négociant pour eux un effort auprès des vendeurs ; ce sont aussi ces familles qui possèdent plusieurs biens en France, aux États-Unis, en Italie, en Espagne et au Portugal et qui nous demandent de les aider à arbitrer pour leur permettre de récupérer des liquidités. C’est aussi ce client très endetté, propriétaire d’une trentaine d’appartements, qui nous demande de l’accompagner dans le cadre de sa négociation avec un ou plusieurs établissements bancaires. Ce sont enfin beaucoup d’acquéreurs ou de locataires qui ont besoin de se loger et que nous accompagnons au quotidien. Nous avons ainsi pu permettre à cinq familles de s’installer la semaine dernière dans une période où les déménagements nécessitent une autorisation administrative et où tout est compliqué.

3. Chez BARNES, vous avez une vision globale et mondiale du marché, avec 90 bureaux dans le monde. Comment cette vision générale vous aide à accompagner vos clients et investisseurs ?

C’est vrai que la force de BARNES dans ce contexte de crise internationale qui touche tous les pays du globe sans exception, est d’être présent dans 15 pays et plus de 60 destinations. Dans chacune de ces destinations, que ce soit à Barth, à l’île Maurice, à Saint-Tropez, à Marbella, à Biarritz, à Lisbonne, à New York, à Miami ou Los Angeles, BARNES dispose de directeurs qui sont autant d’experts locaux. Ainsi, au-delà de l’expertise du marché, ils ont tous accès à de belles opportunités et vous offrent un panel de services qui peuvent vous permettre de réaliser une acquisition en toute sécurité dans un pays qui n’est pas le vôtre. Ainsi, dans tous les bureaux où nous sommes implantés, nous accompagnons nos clients pour les conseiller sur le meilleur montage juridique, pour les aider à financer le bien, pour réaliser des travaux ou meubler l’appartement et éventuellement gérer leur bien. Au-delà de l’immobilier résidentiel classique, nous avons une expertise dans le domaine des vignobles, du golf, du yachting, mais aussi des hôtels qui sont particulièrement touchés par cette crise. Il est vrai que cette expertise locale et ce recul au niveau international nous permet d’apporter les meilleurs conseils à nos clients dans une période où il y a de quoi être dérouté.

Voilà, pardonnez-moi d’avoir été un peu long. Il m’a semblé important de pouvoir vous présenter un état des lieux à partir de ce que nous vivons sur le terrain alors que nous vivons cette crise. Enfin, je vous rappelle que je suis à votre disposition à tout moment et que vous pouvez me joindre par mail. Merci à tous.